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不動産を売却しようと思って不動産会社に相談すると、必ず出てくる「宅建士」という言葉。 「何をしてくれる人なんだろう？」「資格があれば安心なの？」   初めての不動産売却では、専門用語が多くて戸惑いますよね。 実は宅建士は、あなたの不動産取引を法的に守ってくれる重要な存在です。 ただし、資格があるからといって全てを任せきりにしてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることもあります。   今回は、宅建士の役割と、売却を失敗しないために確認すべきポイントを解説します。 宅建士とは？不動産取引で欠かせない国家資格者 不動産売却を進めるうえで、必ず関わることになる宅建士について、まずは基本的な知識を押さえておきましょう。 宅地建物取引士の正式な定義 宅地建物取引士（略して宅建士）とは、不動産取引の安全を守る専門家として国が認めた国家資格者のことです。 正式には宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいて設けられた資格で、不動産の売買や賃貸の仲介において重要な役割を担っています。   一般の方にはわかりにくい法的なリスクや権利関係を整理し、公平で安心な取引ができるようサポートすることが宅建士の使命です。 高額な金銭が動く不動産取引だからこそ、専門知識を持った資格者が間に入ることで、トラブルを未然に防ぐことができるのです。 なぜ不動産会社に宅建士が必要なのか 不動産会社には、法律で宅建士を置くことが義務付けられています（宅地建物取引業法）。 具体的には、従業員5人につき1人以上の割合で「専任の宅建士」を配置しなければならないというルールがあります。 つまり、どの不動産会社でも必ず宅建士が在籍しているということです。   これは、不動産取引が一般の消費者にとって複雑でリスクが高いため、専門家による確認と説明を義務化することで、取引の安全性を担保するための仕組みなのです。 宅建士がいない不動産会社は、そもそも営業ができません。 それだけ重要な存在だということですね。       宅建士だけができる3つの独占業務 宅建士には、資格を持っている人しか行えない特別な業務があります。 これを「独占業務」と呼び、不動産取引の核心部分を担当します。 重要事項説明（重説）とは 重要事項説明（略して重説）とは、契約を結ぶ前に、物件に関する重要な情報を買主や借主に説明することです。   説明する内容は多岐にわたります。 物件の権利関係（所有者は誰か、抵当権はついているかなど） 法令上の制限（建築基準法や都市計画法による規制） インフラの状況（上下水道、電気、ガスの整備状況） 契約の解除に関する事項 その他、取引の判断に影響する事項   この説明は、宅建士が宅建士証を提示したうえで、対面またはオンラインで行うことが義務付けられています（宅地建物取引業法第35条）。 無資格者が説明することは法律違反となります。 重要事項説明書への記名 重要事項説明を行った後は、その内容をまとめた「重要事項説明書」という書面を交付します。 この書面には、説明を行った宅建士が自らの氏名を記載（記名）しなければなりません。 記名することで、説明内容に対して責任を持つという意思表示になります。   以前は印鑑による押印が必須でしたが、法改正により現在は記名のみで有効となりました（宅地建物取引業法）。 これにより、オンラインでの電子契約も広く普及しています。 契約書（37条書面）への記名 売買契約が成立した後には、契約内容を記載した「37条書面」と呼ばれる契約書を作成します（宅地建物取引業法第37条） この契約書にも、宅建士が記名する必要があります。 契約内容に間違いがないことを確認し、証明する役割を果たします。 【売買契約書の確認事項について】   重要事項説明書と同様に、電子契約にも対応しています。 これら3つの独占業務は、宅建士の資格を持たない人が行うことは一切認められていません。 つまり、不動産取引において宅建士は必ず関わる存在だということです。       宅建士が関わることで売主が得られる3つのメリット 宅建士がいることで、売主であるあなたにはどんなメリットがあるのでしょうか。 専門知識による物件リスクのチェック 不動産には、一般の方では気づきにくいリスクが潜んでいます。   例えば以下のようなポイントです。 土地の境界が曖昧になっていないか 水害ハザードマップでの危険度はどうか 抵当権などの権利関係に問題はないか 建築基準法による接道義務を満たしているか   こうした専門的な視点から物件を確認し、リスクを洗い出してくれます。 見落としがちな重要ポイントをプロの目でチェックしてもらえることは、大きな安心材料です。 法律に基づいた公平な取引の実現 不動産取引には、民法や宅地建物取引業法など、多くの法律が関わります。 宅建士は、これらの法律知識をもとに、売主と買主の双方にとって公平な取引となるよう調整します。 どちらか一方だけが有利になる契約内容を防ぎ、適正な取引を実現する役割を担っているのです。   特に初めての売却では、何が適正なのか判断が難しいもの。 法律の専門家である宅建士がいることで、不当な契約を回避できます。 【不動産売却前のNG行動のリスク】 トラブル防止と信頼性の担保 宅建士には、守秘義務や信義誠実の義務が課せられています。 万が一、説明不足や過失があった場合には、資格停止や免許取り消しなどの厳しい処分が下されます（宅地建物取引業法）。   そのため、高い倫理性を持って業務にあたることが求められています。 専門家が間に入ることで、取引全体の信頼性が高まるのです。       宅建士がいても安心できない？注意すべき3つのポイント 宅建士は心強い味方ですが、資格があるからといって全てを任せきりにするのは危険です。 注意すべきポイントを押さえておきましょう。 資格保有と営業スキルは別物 宅建士はあくまで法律の専門家であり、営業のプロとは限りません。   資格を持っていても、以下のようなスキルが必ずしも備わっているわけではないのです。 地域の相場観や市場動向の把握 効果的な売却戦略の立案 買主との交渉力 マーケティングや広告のノウハウ   特に不動産売却では、適正価格の設定や販売活動の質が成否を左右します。 資格の有無だけでなく、担当者の経験や実績も確認することが大切です。 形式的な説明で終わらせないための準備 重要事項説明書は、専門用語が多い書類です。 そのため、説明がさらっと読み上げられるだけで終わってしまうことも少なくありません。 当日初めて内容を聞いても、理解するのは困難です。   形式的な説明で終わらせないためには、以下の準備をしておきましょう。 不動産売却における一般的な注意点をあらかじめ調べておく 自分の物件で特に気になるポイント（境界、インフラなど）を整理しておく 説明当日は、わからない用語があればその場で質問する   受け身の姿勢ではなく、能動的に内容を理解しようとする姿勢が重要です。 資格より大切な「担当者の誠実さ」の見極め方 宅建士の資格は、あくまで最低限のラインです。 本当に大切なのは、担当者が誠実に対応してくれるかどうか。   以下のような点をチェックしてみてください。 物件のデメリット（雨漏り履歴、隣人トラブルなど）も包み隠さず話してくれるか こちらの質問に対して曖昧な回答をせず、わからないことは調べて答えてくれるか 急かさず、こちらのペースで進めてくれるか   誠実な担当者は、売却を成功させるための最大のパートナーになります。 人柄や対応の丁寧さを最重要視しましょう。 【不動産売却でよくある業者とのトラブルを避けるための方法】       よくある質問 ここからは、宅建士に関してよく寄せられる疑問にお答えします。 Q. 宅建士がいない不動産会社と取引しても大丈夫？ A. いいえ、宅建士がいない不動産会社は法律違反で営業できません。   宅地建物取引業法により、不動産会社には従業員5人につき1人以上の専任宅建士を置くことが義務付けられています。 取引を進める前に、必ず宅建士が在籍しているか確認しましょう。 都道府県の担当窓口で、その会社が正式な免許を持っているかも調べることができます。 Q. 重要事項説明はオンラインでも受けられる？ A. はい、法改正により現在はオンラインでの重要事項説明も認められています。   ただし、以下の条件を満たす必要があります。 宅建士が宅建士証を画面に映して提示すること 映像と音声が途切れず、双方向でやり取りできる環境であること 事前に重要事項説明書が手元に届いていること   遠方に住んでいる場合や、移動が難しい場合でも安心して取引を進められます。 当社でもオンライン対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。 Q. 宅建士の説明が理解できなかった場合はどうすればいい？ A. 遠慮せずに、その場で「もう一度説明してください」と伝えましょう。   重要事項説明は、取引内容を理解することが目的です。 わからないまま契約を進めると、後々トラブルになる可能性があります。 納得できるまで質問することは、あなたの権利です。 誠実な宅建士であれば、丁寧に説明し直してくれるはずです。 Q. 家族が代わりに重要事項説明を受けることはできる？ A. 原則として、契約当事者本人が説明を受ける必要があります。   ただし、やむを得ない事情がある場合は、代理人が説明を受けることも可能です。 その場合、委任状など代理権を証明する書類が必要になります。 また、家族が同席して一緒に説明を聞くことは問題ありません。 特に高齢の売主の場合、家族が同席することで理解を助けたり、後で内容を確認したりできるためおすすめです。 事前に不動産会社に相談しておくとスムーズです。       まとめ：宅建士の役割を理解して安心できる不動産売却を 宅建士は、不動産取引の安全を守る国家資格者です。 重要事項説明や契約書への記名など、法律で定められた独占業務を通じて、公平で安心な取引をサポートしてくれます。   ただし、資格があるからといって全てを任せきりにするのではなく、売主自身も主体的に取引内容を理解しようとする姿勢が大切です。 宅建士証の提示を必ず確認する 疑問点は納得できるまで質問する 担当者の誠実さを見極める   これらのポイントを押さえておきましょう。 初めての売却で不安なことがあれば、経験豊富な担当者に相談することをおすすめします。 当社では、代表者自身が宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持ち、責任を持って現場を担当しています。   まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産の売却を決めたとき、多くの売主様が気になることの一つが「過去に何かあった物件だったら、どこまで買主に伝えるべきか」という疑問です。 特に、建物内で事件や事故、亡くなられた方がいた場合、「これは絶対に伝えなければならないのか」「どの程度まで詳しく説明する必要があるのか」といった不安を抱えることは珍しくありません。   実は、この問題に関して、国土交通省が明確なガイドラインを策定しています。 正しい知識を持たずに対応すると、売却後に買主様からのクレームや損害賠償請求に発展するリスクがあります。   本記事では、不動産売却における「心理的瑕疵の告知義務」について、国土交通省のガイドラインに基づいて、売主様が知るべき判断基準と対策を詳しく解説します。 心理的瑕疵が発生する理由｜なぜ売主は告知義務を負うのか まずは、「心理的瑕疵とは何か」と、「なぜ売主にそれを伝える義務があるのか」という基本的な考え方を押さえておきましょう。 心理的瑕疵の定義 心理的瑕疵とは、物理的な破損や老朽化ではなく、物件の過去に起きた出来事が原因で、買主が精神的な不安を感じ、購入意欲に影響を与える事実のことを指します。   例えば、以下のようなケースが該当します。 建物内での殺人や傷害事件 建物内での自殺 建物内での事故死 特殊清掃が必要となるほどの孤独死   これらは、物件の構造や機能に直接的な問題がなくても、心理的な理由から購入を躊躇する買主が多いという事実から生まれた概念です。 なぜ告知義務が存在するのか 買主様は、物件の過去を知らずに購入することで、想定していなかった精神的なストレスを受けることになります。 不動産取引において、買主が正確な情報に基づいて判断できることは、取引全体の公平性と信頼性を支える重要な原則です。   売主が知っている重要な事実を隠して売却すると、買主はその事実を知った後、以下のようなトラブルに発展する可能性があります。 契約不適合責任の追及：修繕費用の負担や損害賠償請求 代金の減額請求 売買契約の解除 長期的な関係悪化とそれに伴う法的紛争 【契約不適合責任とは】   つまり、売主が正直に告知することは、買主を守るだけでなく、売主自身のリスク回避にもつながる重要な手続きなのです。       国土交通省ガイドライン（2021年）で定める告知ルール｜判断基準の詳細 2021年、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。 このガイドラインは、どのような場合に告知が必要なのか、そうでないのかを明確に示す判断基準として機能しています。 告知が原則として必要なケース 不動産が取引の対象となっている建物内で、以下の事案が発生し、売主（または宅地建物取引業者）がそれを認識している場合、原則として告知が必要です。 殺人事件 自殺 原因が明確でない死亡事案 通常では発生しない事故による死亡   これらのケースは、買主の判断に重大な影響を及ぼす可能性が高いという判断に基づいています。 事件性や突然性が高い死亡事案は、時間が経過していても買主にとって重要な判断材料となるため、積極的な告知が求められます。 【建物売却トラブル事例】 告知が原則として不要なケース 一方で、日常生活の中で自然に発生する以下のような事案については、原則として告知する必要がないとされています。 自然死や病気による死亡 老衰による死亡 日常的な生活の中での予期しない事故（例：階段での転倒、食べ物の誤嚥）   これらは、どの物件でも起こり得る一般的な事柄であり、物件そのものの価値を低下させるものではないという考え方が根拠となっています。   ただし、重要な例外があります。 たとえ上記に該当する自然死や事故死であっても、以下の状況では告知が必要になることがあります。 特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合 事件性や社会的な周知性が特に高い場合 周辺住民からの認知度が極めて高い事案   国土交通省ガイドラインによって、告知すべき事案と不要な事案が明確に分類されています。 売買取引における告知期間の考え方 心理的瑕疵の告知ルールで注意すべき重要なポイントが、売買取引と賃貸借取引では期間の考え方が異なるという点です。   ・事件性・事故性のある死亡事案の場合 殺人、自殺、原因不明の死といった事件性の高い事案については、売買取引では期間の定めがありません。 つまり、事案が発生してから10年経過していても、20年経過していても、買主の判断に重要な影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要という判断になります。   ・特殊清掃が必要な自然死・事故死の場合 賃貸借取引では「概ね3年間」が告知の目安とされています。 しかし、売買取引では期間の経過にかかわらず、その死亡事案の具体的な状況を総合的に考慮して、その都度判断する必要があります。 たとえ数年前の出来事であっても、物件の価値や買主の判断に影響を与えるかどうかという個別的な検討が求められるわけです。   売買取引では告知期間に明確な区切りがなく、個々の事案を総合的に判断する慎重な対応が必要とされています。       売主が後悔しないための3つの重要ポイント｜プライバシーと誠実な告知のバランス ガイドラインを理解した上で、実際の売却活動を進める際に、売主様が気をつけるべき3つの重要なポイントをご説明します。 ポイント1：知っている情報はすべて書面に記載する 売主様が知っている事実については、可能な限りすべて物件状況確認書（告知書）に記載することが原則です。 「これくらいなら言わなくてもいいか」といった自己判断は、後々のトラブルの原因になりやすいです。 口頭での説明だけでは、後日『伝えた』『伝えていない』という水掛け論に発展するリスクがあるからです。   物件状況確認書という書面に残すことで、売主と買主の間に明確な記録が残り、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。 特に心理的瑕疵に関わる事項は、「書面に残す」という対応が売主様自身を守る最も確実な方法です。 【不動産売却の告知義務｜告知書に何を書くべきか】 ポイント2：プライバシー保護と事実の告知のバランスを取る 告知が必要だからといって、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死亡の状況、発見時の様子といったプライバシー情報をすべて開示する必要はありません。 買主に必要な情報は、「いつ、どこで、どのような種類の事案があったか」という事実のみです。   例えば、以下のように表現することで、買主に正確な情報を伝えながらも、故人のプライバシーを守ることができます。 「〇年〇月に、この建物内で自然死がありました」 「〇年に、この物件で突発的な事故がありました」   こうした表現方法により、買主は購入判断に必要な事実を得ながら、故人やご遺族のプライバシーも適切に保護できるバランスが実現します。 ポイント3：判断に迷ったら必ず専門家に相談する 心理的瑕疵に関する告知の必要性は、その影響の度合いや物件の個別的な事情によって大きく異なるため、判断が難しい局面が多々あります。 例えば、「かなり昔の事案だが、地域での知名度が高い」といったケースや、「自然死だが、特殊清掃が必要だった」といった複合的な状況では、一概には判断できないでしょう。   少しでも判断に迷う場合は、必ず不動産会社の担当者や、不動産に関する専門家に相談することをお勧めします。 専門家の意見を聞くことで、ガイドラインの解釈に基づいた適切な告知内容を決定でき、売却後のリスクを最小限に抑えることができます。       よくある質問｜心理的瑕疵の告知に関する疑問をすべて解決 売主様からよくいただく質問について、お答えします。 Q.売却前に知らなかった事案は告知しなくていい？ A. 基本的に、売主様が知らなかった事案については、告知義務は発生しません。   しかし、「実は知っていた」という状況になると責任を問われる可能性が高くなります 例えば、ご親族から聞かされていた、近所の方から以前に聞いたことがある、といった場合は、それが「売主が認識している情報」となり、告知が必要になる可能性があります。 Q.事案が起きた部屋と別の部屋なら告知しなくていい？ A. 売買の対象が一戸建てか、マンションの一室かといった物件の形態によって判断が変わります。   一戸建ての場合、事案が発生した場所が明確です。 しかし、マンションの一室の場合、同じ建物内の別の部屋での事案であっても、建物全体の価値に影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要になることがあります。   特に事件性の高い事案の場合、「同じ建物内での出来事」という事実自体が、買主の購入判断に影響を与えるからです。 【隣人トラブルが不動産売却に及ぼす影響】 Q.買主から事案について質問されたが、答えたくない場合はどうする？ A. 買主からの質問に対して、答えたくないという気持ちは理解できますが、知っている情報を意図的に隠すことは非常に危険です。   買主が直接質問してきたということは、何らかの情報源からその可能性を知っている可能性が高いです。 正直に答え、買主に判断の余地を与えることが、長期的には売主様のリスク軽減にもつながります。 Q.告知すると価格が下がってしまう心配があります A. 現実的には、心理的瑕疵がある物件は、相応に価格が下がることが多いです。   しかし、これは避けられない事実であり、むしろ正直に告知した上で適切な価格設定をすることが、売却をスムーズに進める道筋となります。 隠して売却すると、後から事実が発覚した時の買主の怒りは、価格低下以上の大きなトラブルへと膨らむ可能性があるからです。   長期的には、誠実な対応が最善の結果につながるという認識を持つことが大切です。       まとめ：正しい告知で売却後のトラブルを未然に防ぐ 不動産の心理的瑕疵に関する告知義務は、一見すると複雑に感じられるかもしれません。 しかし、国土交通省ガイドラインの基本的な考え方を理解すれば、売主様がどのように対応すべきかは自ずと見えてきます。   重要なポイントをまとめると、以下の通りです： 殺人、自殺、原因不明の死などの事件性が高い事案は、時間が経過していても告知が必要 自然死や一般的な事故死は、原則として告知不要だが、特殊清掃が必要な場合は例外 知っている情報は、必ず書面（物件状況確認書）に記載する プライバシーを守りながらも、買主に必要な事実は誠実に伝える 判断に迷ったら、必ず専門家に相談する   不動産売却は人生の中でも重要な決断であり、その過程で生じるトラブルは避けたいものです。 正しい知識を持ち、誠実に対応することで、売主様も買主様も安心できる取引を実現することができます。   心理的瑕疵の告知について不安なことがあれば、遠慮なく不動産の専門家に相談し、安心した上で売却活動を進めることをお勧めします。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「この物件、気に入ったから購入したい！」 そう思って不動産会社に相談すると、必ず出てくるのが「買付証明書」という書類です。 「とりあえず出しておけばいいんですよね？」 そんな軽い気持ちで提出してしまうと、後々トラブルになることも。   実は、買付証明書には法的な拘束力はありません。 でも、だからといって安易に提出したり、すぐにキャンセルしたりすると、将来の不動産取引で不利になる可能性があるんです。 この記事では買付証明書の正しい理解と、失敗しないための注意点を詳しく解説します。 買付証明書（買付申込書）とは？不動産購入の第一歩 買付証明書は「買付申込書」「購入申込書」とも呼ばれます。 購入希望者が売主に対して「この条件でこの物件を購入したい」という意思を正式に伝えるための書面です。   不動産取引では慣行的に使用されている重要な書類で、これを提出することで、単なる「見学しただけ」の段階から、具体的な条件交渉のステージへと進みます。 「この物件が欲しい」という気持ちを、口頭ではなく書面で示すことが、売買交渉の第一歩となるわけです。       買付証明書の3つの役割を理解しよう 買付証明書を提出すると、どんな意味があるのでしょうか。 ここでは、買付証明書が持つ3つの重要な役割について解説します。 売主への具体的な購入条件の提示 買付証明書の最も基本的な役割は、買主の希望条件を売主に明確に伝えることです。 購入希望価格、支払い方法、引渡し条件などを書面で提示します。   これにより、売主側も「この買主はどんな条件を希望しているのか」を正確に把握でき、交渉がスムーズに進みやすくなります。 曖昧な口頭でのやり取りではなく、書面で条件を明示することで、売買契約締結に向けた本格的な交渉がスタートするのです。 実務上の「一番手」としての交渉優先権 買付証明書を提出すると、実務上はその時点での「一番手」として交渉の優先権を得たというニュアンスになります。 不動産会社は、買付証明書が提出された後、他の購入希望者に対して「現在、交渉優先権を持つお客様がいます」と案内することが一般的です。   これが、不動産ポータルサイトで見かける「申込有」や「商談中」といったステータス表示につながります。 ただし、これはあくまで実務上の慣行であり、法的に保証された権利ではない点に注意が必要です。 実務上の優先権を得ることで、他の購入希望者に先を越される心配を減らせます。 法的拘束力がない意思表示である理由 「買付証明書を出したら、もう契約したことになるんですか？」 よくこんな質問をいただきますが、答えは「いいえ」です。 買付証明書は、あくまで「購入したい」という意思表示であり、これ自体には法的な拘束力がありません。   不動産の売買契約が正式に成立するのは、買主と売主が「売買契約書」に署名・押印し、「手付金」が支払われた時点です（民法）。 そのため、売買契約締結前であれば、買主は原則として違約金を支払うことなく、買付証明書を取り下げることができます。   とはいえ、後述するように、安易なキャンセルは信用問題につながるため、慎重な判断が必要です。 法的拘束力がないからといって、軽く考えてはいけないのが買付証明書なのです。       買付証明書に記載される項目 買付証明書には、売主が買主の信頼性や購入の条件を判断するために必要な情報が記載されます。 ここでは、一般的に記載される主な項目を5つ紹介します。 購入希望価格 買主が希望する購入金額を記載します。 これは売主への交渉の出発点となる重要な項目です。 売主の希望売却価格に対して、そのまま満額で提示するケースもあれば、市場相場や物件の状態を考慮して減額した価格を提示するケースもあります。   ただし、あまりに低い価格を提示すると、売主から交渉を断られる可能性もあるため、バランスが重要です。 購入希望価格は、その後の価格の基準となります。 支払い条件（現金・融資） 現金一括で購入するのか、住宅ローンを利用するのかといった支払い方法を明記します。 住宅ローンを利用する場合は、融資特約（ローンが組めなかった場合の契約解除の特約）の有無を記載することが一般的です。   一方、住宅ローン利用の場合でも、事前審査を通過していることを示せば、信頼性を高めることができます。 売買契約時の手付金予定額 売買契約時に支払う手付金の希望額を記載します。 一般的に、手付金は売買価格の5～10%程度が相場とされています。 手付金の額が多いほど、買主の購入意思が強いと判断され、売主からの信頼を得やすくなります。   ただし、手付金は売買契約が成立した後、買主都合で解約する場合には放棄することになるため（手付解除）、無理のない金額設定が大切です。 手付金の額は、購入意思の本気度を示すバロメーターとなります。 【手付金とは？その役割と手付解除の仕組み】 買主情報とその他の条件 売主が買主の信頼性を判断するために、氏名、住所、連絡先などの基本情報を記載します。   また、上記項目以外にも買主の希望条件を記載することがあります。 例えば、「残置物の撤去を売主負担で行ってほしい」「リフォーム費用を考慮して価格交渉したい」「引渡し時期を早めてほしい」といった、個別の要望を盛り込むケースもあります。   ただし、あまりに細かい条件を並べすぎると、売主から敬遠される可能性もあるため、本当に重要な条件に絞ることが大切です。 買主の基本情報と必要な条件を明確に示すことで、スムーズな交渉につながります。       【買主向け】買付証明書を提出する前の注意点 買付証明書には法的拘束力がないとはいえ、提出には慎重さが求められます。 ここでは、買主が失敗しないために知っておくべき3つの注意点を解説します。 安易な提出がもたらす信用リスク 「法的拘束力がないなら、とりあえず出しておこう」 そんな軽い気持ちで買付証明書を提出するのは危険です。   複数の物件に同時に提出したり、すぐにキャンセルを繰り返したりすると、仲介している不動産会社や売主からの信用を失います。 不動産業界は意外と狭い世界で、一度信用を失うと、「この人は本気で買う気がない」と判断され、今後の物件紹介や交渉で不利な扱いを受ける可能性があります。   買付証明書は、本当にその物件を購入する意思がある場合にのみ提出するという姿勢が大切です。 信用は一度失うと取り戻すのが難しいため、慎重な判断が求められます。 提出後の条件変更が難しい理由 買付証明書を提出した後に、「やっぱり価格をもっと下げてほしい」「支払い条件を変更したい」といった、買主にとって都合の良い条件変更を一方的に行うと、トラブルの原因となります。 売主や不動産業者は、提出された条件を前提に交渉を進めているため、後から条件を変更されると不信感を抱きます。   その結果、交渉が不利になったり、最悪の場合は交渉自体が打ち切られたりする可能性もあります。 買付証明書に記載する条件は、提出前に十分に検討し、変更の必要がない内容にしておくことが重要です。 一度提出したら、基本的には条件変更ができないと考えておくべきです。 損害賠償請求のリスクとは 買付証明書の提出後、交渉が進んで売主が契約準備のために費用を支出した段階で、買主が不当な理由で一方的に交渉を打ち切った場合、どうなるでしょうか。 非常に稀なケースですが、「契約締結上の過失」として損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません（民法）。   例えば、売主が買主のために物件の改修工事を始めていたり、他の購入希望者との交渉を断っていたりした場合、買主の一方的なキャンセルにより売主に具体的な損害が発生することがあります。   このような場合、信義則（民法第1条）に基づいて、損害賠償を求められる可能性があります。 法的拘束力がないからといって、何でも許されるわけではないことを理解しておきましょう。       【売主向け】買付証明書を受け取った際の対応ポイント ここからは、売主側の視点で、買付証明書を受け取った際にどう対応すべきかを解説します。 法的効力がないことの正しい理解 買付証明書を受け取ると、「これで売却が決まった！」と安心してしまいがちです。 しかし、買付証明書はあくまで「申込」であり、提出されたからといって売却が確定したわけではありません。 売買契約書への署名・押印と手付金の授受が完了するまでは、正式な契約は成立していません。 【売買契約書の確認事項】   そのため、買付証明書が提出された後でも、より良い条件を提示した別の買主が現れた場合、売主は自由に交渉相手を選ぶ権利があります。 ただし、後述する「売渡承諾書」を発行してしまうと、事実上の拘束力が生じるため、慎重な判断が必要です。 買付証明書だけでは、まだ安心できないことを覚えておきましょう。 買主の資金調達能力の見極め方 買付証明書が複数届いた場合、どの買主と交渉を進めるべきでしょうか。 単に価格が高いだけでなく、買主の資金調達の確実性を見極めることが重要です。 現金一括購入の買主は、住宅ローンの審査落ちのリスクがないため、取引の確実性が高いと言えます。   一方、住宅ローンを利用する買主でも、事前審査を通過していたり、頭金を多く用意していたりする場合は、信頼性が高まります。   また、引渡し条件も重要な判断材料です。 売主の希望する引渡し時期に柔軟に対応できる買主の方が、スムーズな取引につながります。 価格だけでなく、総合的に判断することで、安心して取引できる買主を選びましょう。 売渡承諾書を発行する際の注意点 買付証明書に対して、売主が条件を受け入れる意思を示す書類を「売渡承諾書」と呼びます。 売渡承諾書も、法的には拘束力がありません。   しかし、承諾書を発行すると、事実上は他の買主との交渉を断らなければならなくなるため、慎重な判断が必要です 承諾書を発行した後に、より好条件の買主が現れたからといって交渉相手を変更すると、最初の買主から「話が違う」とトラブルになる可能性があります。   また、不動産会社からの信用も損なわれます。 売渡承諾書を発行する前に、買主の条件や信頼性を十分に確認し、本当にこの買主で問題ないかを慎重に検討しましょう。 よくある質問 Q. 買付証明書を提出した後、他の物件が気になった場合はどうすればいいですか？ A. 売買契約を締結していない段階であれば、法律上はキャンセルが可能です。   ただし、前述の通り、頻繁なキャンセルは信用を失う原因となります。 もし本当に他の物件の方が魅力的だと感じた場合は、できるだけ早く不動産会社に連絡し、正直に状況を説明することが大切です。 誠実な対応を心がければ、理解を得られることもあります。 Q. 買付証明書を複数の人が同時に提出した場合、どうやって決まるのですか？ A. 基本的には、売主が最も条件の良い買主を選ぶことになります。   価格が高い、現金一括購入、引渡し時期の融通が利くなど、総合的に判断されます。 また、実務上は「先着順」を優先する売主もいますが、法的な義務ではないため、後から来た買主の方が条件が良ければ、そちらが選ばれることもあります。 Q. 買付証明書に印鑑は必要ですか？ A. 一般的には、実印ではなく認印で問題ありません。   ただし、不動産会社によって取り扱いが異なる場合があるため、事前に確認しておくと安心です。 買付証明書自体に法的拘束力がないため、印鑑の種類が重視されることは少ないですが、書類としての体裁を整えるために押印を求められることもあります。 Q. 売主が個人ではなく不動産会社の場合、買付証明書の扱いは変わりますか？ A. 基本的な役割や法的性質は変わりません。   ただし、売主が不動産会社（業者）の場合、個人の売主よりも事務的に手続きが進むことが多く、条件面での交渉が難しい場合もあります。 また、業者売主の場合は、契約不適合責任の取り扱いが異なるため、その点も含めて検討が必要です。 【契約不適合責任とは？売主・買主それぞれの注意点】 Q. 買付証明書の有効期限はありますか？ A. 買付証明書自体に法律で定められた有効期限はありません。   ただし、実務上は買主が優先権を確保できる期限や、売買契約の準備にかかる期間を考慮して、一定の期限を設けることが多いです。 期限を設定することで、買主・売主双方が無駄な待ち時間を減らし、スムーズに取引を進めることができます。       まとめ 買付証明書は、不動産購入の意思を売主に伝える重要な書類です。 法的な拘束力はありませんが、一度提出すると実務上の優先権を得られる反面、安易なキャンセルは信用問題につながるため、慎重な判断が求められます。   買主にとっては、購入希望価格、支払い条件、手付金の額など、提出前に十分に条件を検討することが失敗しないポイントです。 売主にとっては、買付証明書を受け取っても安心せず、条件を総合的に判断し、売渡承諾書の発行は慎重に行うことが大切です。   不動産取引は人生の中でも大きな決断の一つです。 買付証明書の正しい理解を深めることで、スムーズで安心な取引を実現しましょう。 まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。